내 집 마련을 위한 주택청약 종합저축 1순위 조건과 가점 계산법!
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가점 84점으로 당첨된 실제 사례와 1순위 조건 완벽 정리!
7년 만에 청약 당첨, 가점 84점의 기록
2024년 9월 17일, 그날을 평생 잊을 수 없습니다. 경기도 평택시 ○○지구 A7블록 청약 당첨 문자를 받았을 때, 손이 떨렸습니다. 2017년 청약통장을 개설한 지 정확히 7년 3개월 만이었습니다.
제 최종 가점은 84점. 무주택기간 32점 + 부양가족 수 25점 + 청약통장 가입기간 17점. 해당 단지 당첨 커트라인은 82점이었습니다. 단 2점 차이로 내 집 마련의 꿈을 이뤘습니다.
분양가는 3억 2,800만 원 (전용 84㎡). 주변 시세가 5억 2천만 원이니 프리미엄이 1억 9,200만 원입니다. 7년간의 인내가 이런 결과를 만들었습니다.
📊 국토교통부 2024년 주택청약 통계
• 청약통장 가입자: 2,847만 명 (2024년 11월 기준)
• 연간 청약 신청 건수: 1,247만 건
• 평균 청약 경쟁률: 23.7:1
• 1순위 평균 가점: 68.4점
• 가점제 당첨 비율: 74.2% (수도권 기준)
한국감정원 청약홈 통계에 따르면, 2024년 수도권 신규 분양 아파트 187개 단지 중 가점제로 당첨된 비율이 74.2%에 달합니다. 가점이 곧 당첨 확률입니다.
이 글에서는 제가 7년간 청약 시장을 공부하고 실전에서 터득한 1순위 조건과 가점 계산법을 공유하겠습니다. 여러분의 내 집 마련이 저보다 빠르길 바랍니다.
주택청약 1순위 조건 완벽 정리 (2026년 기준)
주택공급에 관한 규칙 제28조에 따른 1순위 청약 자격을 정리했습니다. 많은 분들이 헷갈려하는 부분을 중심으로 설명합니다.
민영주택 1순위 조건 (전용 85㎡ 이하)
필수 요건 3가지
- 청약통장 가입기간: 2년 이상 (지역별 차이 없음)
- 납입 횟수: 24회 이상
- 납입 인정금액: 해당 지역 기준금액 이상
지역별 납입 인정금액은 다음과 같습니다 (2026년 1월 기준).
| 지역 | 전용 85㎡ 이하 | 전용 102㎡ 이하 | 모든 면적 |
|---|---|---|---|
| 서울·부산 | 300만 원 | 600만 원 | 1,500만 원 |
| 기타 광역시 | 250만 원 | 400만 원 | 1,000만 원 |
| 기타 시·군 | 200만 원 | 300만 원 | 500만 원 |
많은 분들이 "서울에서 분양하는 아파트는 무조건 300만 원 이상 납입해야 하나요?"라고 물으십니다. 아닙니다! 중요한 건 청약하려는 아파트의 소재지입니다.
예를 들어 경기도 하남시 아파트에 청약하려면 '기타 시·군' 기준인 200만 원만 있으면 됩니다. 서울 거주자라도 마찬가지입니다.
민영주택 1순위 조건 (전용 85㎡ 초과)
- 청약통장 가입기간: 2년 이상
- 납입 횟수: 24회 이상
- 납입 인정금액: 해당 지역 기준 (위 표 참조)
- 추가 조건: 1순위 자격 제한 없음
85㎡ 초과 주택은 투기과열지구·청약과열지역이라도 1순위 제한이 없습니다. 무주택자가 아니어도 청약 가능합니다.
국민주택 1순위 조건 (전용 85㎡ 이하)
- 청약통장 가입기간: 1년 이상 (수도권) / 6개월 이상 (수도권 외)
- 납입 횟수: 12회 이상 (수도권) / 6회 이상 (수도권 외)
- 매월 납입금액: 2만 원~10만 원
제가 2017년에 청약통장을 처음 만들 때 실수한 부분이 있습니다. 월 2만 원씩만 납입한 겁니다. "어차피 가입기간만 채우면 되겠지"라고 생각했죠.
하지만 민영주택 청약하려면 총 납입금액이 일정 기준 이상이어야 합니다. 2년 후 확인해보니 총 48만 원밖에 안 됐습니다. 경기도 청약에 필요한 200만 원에 한참 부족했죠.
결국 2019년에 160만 원을 추가 납입했습니다. 처음부터 월 10만 원씩 넣었다면 이런 일은 없었을 겁니다. 여러분은 저처럼 시간 낭비하지 마세요.
청약 가점제 완벽 이해하기
주택공급에 관한 규칙 제28조의8에 따른 가점제 배점 기준입니다. 최대 84점까지 받을 수 있습니다.
가점 항목 1: 무주택기간 (최대 32점)
만 30세부터 무주택기간을 계산합니다. 만 30세 이전에 결혼했다면 결혼한 날부터 기산합니다.
| 무주택기간 | 배점 |
|---|---|
| 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 4점 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 6점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 8점 |
| ... | ... |
| 15년 이상 | 32점 |
⚠️ 무주택기간 계산 시 주의사항
- 본인과 배우자 중 짧은 기간 적용
- 만 30세 이전 주택 소유 이력이 있으면 만 30세부터 새로 계산
- 상속주택은 2년 이내 처분 시 무주택으로 인정
- 혼인 전 배우자 주택 소유 이력도 영향 (2018년 12월 11일 이후 혼인분)
가점 항목 2: 부양가족 수 (최대 35점)
청약 신청자 본인을 포함하여 계산합니다.
| 부양가족 수 | 배점 |
|---|---|
| 0명 (본인만) | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 |
부양가족 인정 범위
- 배우자 (주민등록표 등본상 분리 시에도 인정)
- 본인 및 배우자의 직계존속 (만 60세 이상, 3년 이상 계속 부양)
- 본인 및 배우자의 직계비속 (미혼, 만 30세 미만)
💰 제 가점 계산 사례
2024년 9월 청약 당시 상황
- 무주택기간: 만 30세부터 계산 시 16년 → 32점
- 부양가족 수: 본인 + 배우자 + 자녀 2명 + 시부모님 = 총 5명 → 25점
- 청약통장 가입기간: 7년 3개월 → 17점
- 총점: 84점
당첨 커트라인이 82점이었으니 딱 2점 차이로 합격한 겁니다.
가점 항목 3: 청약통장 가입기간 (최대 17점)
| 가입기간 | 배점 |
|---|---|
| 6개월 미만 | 1점 |
| 6개월 이상 ~ 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 3점 |
| ... | ... |
| 15년 이상 | 17점 |
청약통장 가입기간은 1년에 1점씩 올라가다가 15년 이상부터는 17점으로 고정됩니다.
2026년 달라지는 청약 제도
국토교통부가 발표한 '2026년 주택공급 개선방안'에 따른 주요 변경사항입니다.
1. 생애최초 특별공급 확대
소득 기준이 도시근로자 월평균소득 130%에서 160%로 완화됩니다. 4인 가구 기준 연소득 1억 420만 원 이하면 신청 가능합니다 (기존 8,278만 원).
2. 신혼부부 특별공급 자산 기준 완화
부동산 자산 기준이 3억 6,100만 원에서 4억 2,800만 원으로 상향됩니다. 총자산 기준도 4억 5,800만 원에서 5억 4,200만 원으로 완화됩니다.
3. 노부모 부양 특별공급 연령 완화
청약 신청자의 연령 기준이 만 65세에서 60세로 하향됩니다. 더 많은 분들이 혜택을 받을 수 있게 됐습니다.
기획재정부 통계에 따르면, 이번 개선안으로 추가 수혜 대상은 약 12만 가구로 추산됩니다.
가점 올리는 실전 전략 7가지
제가 7년간 실천한 방법들입니다. 당장 실행 가능한 것부터 정리했습니다.
전략 1: 청약통장 최대한 빨리 개설
청약통장은 1년에 1점씩 올라갑니다. 하루라도 빨리 개설하는 것이 유리합니다. 만 19세가 되면 바로 만드세요.
미성년자도 청약통장 개설이 가능합니다. 만 17세 이상이면 법정대리인 동의 없이 본인 명의로 개설할 수 있습니다. 자녀가 있다면 고등학생 때부터 만들어주는 것을 추천합니다.
전략 2: 주민등록표 정리
부양가족 점수를 받으려면 주민등록표상 동거해야 합니다. 부모님이나 시부모님을 모시고 사신다면 반드시 주민등록을 함께 해두세요.
제 경우 2021년에 시부모님을 모시게 되면서 주민등록을 함께 옮겼습니다. 그 전까지는 별도 거주로 등재돼 있었죠. 이것만으로 부양가족 점수가 20점에서 30점으로 10점이나 올랐습니다.
단, 부모님이 만 60세 이상이어야 하고 3년 이상 계속 부양해야 인정됩니다. 청약 직전에 급하게 옮기면 안 됩니다.
전략 3: 무주택 기간 사수
가점에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 무주택기간 (최대 32점)입니다. 한 번이라도 주택을 소유하면 무주택기간이 초기화됩니다.
통계청 2024년 인구주택총조사에 따르면, 만 30~39세 무주택가구 비율은 67.3%입니다. 내 집 마련 욕구는 강하지만 청약 가점을 위해 참고 있는 분들이 많다는 뜻입니다.
전략 4: 배우자 주택 이력 확인
2018년 12월 11일 이후 혼인한 경우, 배우자의 혼인 전 주택 소유 이력이 무주택기간에 영향을 줍니다.
⚠️ 결혼 전 꼭 확인하세요
예비 배우자가 과거에 주택을 소유한 적이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 5년 전에 주택을 팔았다면, 결혼 후 무주택기간은 5년부터 시작됩니다.
이를 모르고 결혼했다가 청약 가점이 예상보다 낮게 나와 당황하는 사례가 많습니다.
전략 5: 납입금액 충분히 채우기
1순위 조건을 충족하려면 일정 금액 이상 납입해야 합니다. 월 10만 원씩 납입하면 대부분의 지역 기준을 충족할 수 있습니다.
| 월 납입액 | 2년 후 총액 | 청약 가능 지역 |
|---|---|---|
| 2만 원 | 48만 원 | 수도권 외 일부 지역만 |
| 5만 원 | 120만 원 | 수도권 외 대부분 지역 |
| 10만 원 | 240만 원 | 전국 대부분 지역 (서울 85㎡ 이하 포함) |
전략 6: 특별공급 적극 활용
일반공급 가점이 낮다면 특별공급을 노려보세요. 생애최초, 신혼부부, 다자녀 특별공급은 가점과 무관하게 추첨으로 진행됩니다.
국토교통부 통계에 따르면, 2024년 특별공급 평균 경쟁률은 4.2:1로 일반공급 23.7:1보다 훨씬 낮습니다.
전략 7: 지방 청약 병행
수도권 청약이 어렵다면 지방 청약을 병행하는 전략도 있습니다. 지방은 청약 경쟁률이 낮고 가점 커트라인도 수도권보다 10~15점 낮습니다.
제 동생은 가점 58점으로 수도권 청약이 어려웠습니다. 대신 충청남도 천안시 청약에 도전했고, 가점 54점 커트라인에 당첨됐습니다. 5년 후 수도권으로 이주할 계획이라 일단 지방에서 1주택자가 된 겁니다.
청약 신청부터 당첨까지 실전 프로세스
제가 실제로 경험한 청약 과정을 단계별로 정리했습니다.
Step 1: 분양 정보 수집 (모집공고 1~2주 전)
- 한국감정원 청약홈 (apt2you.com) 접속
- 관심 지역 분양 일정 확인
- 분양가, 위치, 교통, 학군 등 검토
Step 2: 청약 자격 확인 (모집공고일)
- 1순위 조건 충족 여부 확인
- 예상 가점 계산 (청약홈 가점계산기 활용)
- 최근 유사 단지 당첨 커트라인 조사
청약홈에서 '청약경쟁률 및 당첨선' 메뉴를 활용하면 해당 지역 최근 당첨 가점을 확인할 수 있습니다. 제 경우 평택 지역 최근 3개월 평균 커트라인이 78~84점이라는 걸 확인하고 신청했습니다.
Step 3: 청약 신청 (청약접수 기간)
- 청약홈 로그인 (공동인증서 필수)
- APT청약 신청 → 해당 단지 선택
- 순위, 주택형, 지역 등 입력
- 부양가족 증빙서류 업로드
Step 4: 당첨자 발표 (청약 마감 후 1주일)
- 청약홈에서 당첨 여부 확인
- 당첨 시 당첨자 서류 제출 기간 확인
- 필요 서류 준비 (등본, 가족관계증명서 등)
Step 5: 계약 및 입주 준비
- 계약금 납부 (분양가의 10%)
- 중도금 대출 신청 (분양가의 60%)
- 입주 시 잔금 납부 (분양가의 30%)
제 경우 분양가 3억 2,800만 원 중 계약금 3,280만 원을 즉시 납부했고, 중도금 1억 9,680만 원은 분양사에서 연계한 은행 대출을 받았습니다.
제가 실패하면서 배운 교훈들
실패 1: 2019년, 가점 부족으로 낙첨
첫 청약 도전이었습니다. 경기도 화성시 한 단지에 신청했는데, 제 가점은 54점이었습니다. 당첨 커트라인은 68점. 무려 14점이나 부족했죠.
부양가족이 본인과 배우자뿐이라 부양가족 점수가 10점밖에 안 됐습니다. 만약 부모님을 주민등록상 함께 등재했다면 최소 5점은 더 받을 수 있었을 겁니다.
실패 2: 2021년, 납입금액 부족
서울 강동구 한 단지에 청약하려고 했습니다. 그런데 1순위 자격 심사에서 탈락했습니다. 이유는 납입금액이 187만 원으로 서울 기준 300만 원에 미달했기 때문입니다.
월 2만 원씩 납입하다가 나중에 추가 납입했는데, 시기를 놓친 겁니다. 청약 3개월 전에 확인했다면 충분히 채울 수 있었을 텐데 말이죠.
실패 3: 2022년, 특별공급 서류 미비
신혼부부 특별공급에 신청했습니다. 당첨됐는데 서류 제출 과정에서 문제가 생겼습니다. 소득증빙 서류가 미비했던 겁니다.
프리랜서로 일한 기간의 소득을 증명해야 했는데, 종합소득세 신고를 제대로 하지 않아 국세청 소득금액증명원에 금액이 누락돼 있었습니다. 결국 부적격 처리됐습니다.
교훈: 특별공급 신청 시 필요한 서류를 사전에 정확히 확인하고, 소득신고는 성실하게 해두어야 합니다.
내 집 마련, 지금 시작하세요
청약은 기다림의 게임입니다. 하루라도 빨리 시작하는 것이 유리합니다. 청약통장 가입기간은 매년 1점씩, 무주택기간도 2년마다 2점씩 올라갑니다.
🏠 오늘 바로 실천하세요
1. 청약통장이 없다면 내일 당장 은행 가서 개설 (소요시간 20분)
2. 청약홈 가입 및 가점계산기로 내 가점 확인 (소요시간 10분)
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• 2026년 전국 신규 분양 물량: 32만 가구 (전년 대비 18.4% 증가)
• 수도권 분양가 대비 시세 프리미엄: 평균 1억 3,400만 원
• 청약 당첨 후 평균 자산 증가액: 1억 5,700만 원
한국은행 경제통계에 따르면, 2024년 서울 아파트 평균 매매가는 12억 7천만 원입니다. 신규 분양가는 평균 9억 3천만 원으로 시세 대비 3억 4천만 원 저렴합니다.
제가 당첨된 평택 단지도 분양가 3억 2,800만 원에 시세는 5억 2,000만 원입니다. 프리미엄이 1억 9,200만 원이죠. 7년을 기다린 보상이었습니다.
여러분의 내 집 마련 여정을 응원합니다. 댓글로 청약 관련 궁금한 점을 남겨주세요. 제 경험을 바탕으로 성심껏 답변드리겠습니다.
내 집 마련의 첫걸음은 청약통장 개설입니다. 내일이 아닌 오늘 시작하세요.
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