2025년 부동산 세금 총정리: 취득세·재산세·양도세!
위 이미지는 2025년 부동산 세금 총정리: 취득세·재산세·양도세! 콘텐츠용 썸네일입니다.
2025년 부동산 세금 총정리. 취득세·재산세·양도세 세율표, 1가구 1주택·다주택자 세금 비교, 국세청·행안부 통계, 종합부동산세 변경사항, 절세 전략 체크리스트까지 실전 경험 기반으로 완벽 정리!
부동산을 매수할 때, 보유하고 있을 때, 그리고 매도할 때 — 단계마다 다른 세금이 부과됩니다. 문제는 이 세금 구조가 해마다 바뀌고, 1주택자와 다주택자에게 적용되는 세율이 천차만별이라는 것입니다. 2025년 하반기 세제 개편까지 반영하여, 부동산 세금의 전체 구조를 한눈에 정리합니다.
저도 부동산 관련 콘텐츠를 만들면서 취득세·재산세·양도세·종부세를 공부했는데, 솔직히 처음에는 "이걸 일반인이 어떻게 다 파악하라는 거지?"라는 생각이 들었습니다. 그래서 이 글은 세무사에게 상담받기 전에, 최소한 이 정도는 알고 가야 한다는 수준으로 작성했습니다.
1. 부동산 세금 한눈에 보기 — 3단계 구조
| 단계 | 세금 종류 | 과세 주체 | 납부 시기 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|---|---|
| 🔑 살 때 | 취득세 + 지방교육세 + 농특세 | 지방세 (시·군·구) | 잔금일 60일 내 | 주택 수·가격에 따라 1~12% |
| 🏠 보유 시 | 재산세 + 종합부동산세 | 지방세 + 국세 | 7·9월(재산세) 12월(종부세) |
공시가격 기준, 종부세는 일정 이상만 |
| 💰 팔 때 | 양도소득세 + 지방소득세 | 국세 + 지방세 | 잔금일 말일~2개월 내 | 양도차익에 과세, 1주택 12억 비과세 |
부동산 세금을 처음 접하는 분들에게 가장 중요한 것은 "언제, 어떤 세금을, 얼마나"라는 3가지입니다. 이 글은 이 구조를 먼저 잡고, 각 세금의 세부 세율표와 절세 포인트를 순서대로 풀어갑니다.
2. 취득세 — 살 때 내는 세금
취득세는 부동산을 매수할 때 내는 지방세입니다. 주택의 경우 매수 가격과 주택 수에 따라 세율이 달라집니다.
▶ 1주택자 취득세율 (2025년 기준)
| 주택 가격 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 세율 |
|---|---|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | 0.1% | 비과세 | 1.1% |
| 6억 초과~9억 이하 | 1~3% (점진 상승) | 0.1~0.3% | 비과세~0.2% | 1.1~3.5% |
| 9억원 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.5% |
▶ 다주택자 취득세 중과 세율
| 구분 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 2주택 | 8% | 1~3% (일반 세율) |
| 3주택 이상 | 12% | 8% |
| 법인 | 12% | 12% |
※ 출처: 지방세법 제11조, 행정안전부 지방세 안내. 조정대상지역은 2025.2월 현재 서울 강남·서초·송파·용산 4개구.
생애 최초로 주택을 구입하는 경우, 주택 가격에 따라 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 수도권 4억·비수도권 3억 이하 → 취득세 면제(최대 200만원 한도). 이 혜택은 부부 합산 소득 요건 없이 적용됩니다(2023년 개정). 실거래가 12억원 이하 주택이면 취득세 50% 감면도 가능합니다.
3. 재산세·종합부동산세 — 가지고 있을 때
▶ 재산세 (지방세)
재산세는 매년 6월 1일 기준 부동산을 보유한 사람에게 부과됩니다. 7월에 건물분, 9월에 토지분을 납부합니다. 주택의 경우 7·9월에 반씩 나눠 납부합니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% | - |
| 6,000만~1.5억원 | 0.15% | 3만원 |
| 1.5억~3억원 | 0.25% | 18만원 |
| 3억원 초과 | 0.4% | 63만원 |
과세표준 계산: 공시가격 × 공정시장가액비율(주택 60%) = 과세표준. 예를 들어 공시가격 6억원 주택이라면 과세표준은 3.6억원(6억 × 60%)이 됩니다.
▶ 종합부동산세 (국세)
종합부동산세는 공시가격 합계가 일정 기준을 초과하는 경우에만 부과됩니다.
| 구분 | 공제 기준 | 세율 범위 (2025~) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 12억원 | 0.35~1.5% |
| 일반 (1주택 외) | 9억원 | 0.5~4.0% |
| 법인 | - | 2.7~5.0% |
1세대 1주택자는 고령자 공제(60세 이상 20%~70세 이상 최대 40%)와 장기보유 공제(5년 이상 20%~15년 이상 최대 50%)를 합산하여 최대 80%까지 종부세를 공제받을 수 있습니다. 고령의 1주택 장기 보유자라면 종부세 부담이 크게 줄어듭니다.
4. 양도소득세 — 팔 때 내는 세금
양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생하는 양도차익(매도가 - 매수가 - 필요경비)에 부과됩니다. 부동산 세금 중 금액이 가장 크고, 절세 여부에 따라 수천만원 차이가 나는 항목입니다.
▶ 양도소득세 기본 세율 (2025년 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만~5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만~8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만~1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억~3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억~5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억~10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
▶ 1세대 1주택 양도세 비과세 요건
① 1세대 1주택: 양도일 현재 국내에 1주택만 보유
② 2년 이상 보유: 취득일~양도일 2년 이상 (조정대상지역은 2년 거주 필요)
③ 실거래가 12억원 이하: 12억원 초과분에 대해서만 과세
세 요건을 모두 충족하면 양도차익 전액 비과세(12억 이하 시). 12억 초과 시에도 초과분에 대해서만 과세되며, 장기보유특별공제(최대 80%)가 적용됩니다.
▶ 다주택자 양도세 중과 (2025년 현재)
| 구분 | 세율 | 장기보유특별공제 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1주택 (비과세 미충족) | 기본세율 (6~45%) | 최대 80% | 10년 이상 보유+거주 |
| 2주택 (조정) | 기본세율 +20%p | 적용 배제 | 중과 유예 시 기본세율 |
| 3주택 이상 (조정) | 기본세율 +30%p | 적용 배제 | 중과 유예 시 기본세율 |
| 보유 1년 미만 | 70% | 없음 | 단기 매매 중과 |
| 보유 1~2년 미만 | 60% | 없음 | - |
현재 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택을 양도하면 2026년 5월 9일까지 기본세율이 적용됩니다(중과 유예). 이 기한이 지나면 다시 기본세율 +20%p(2주택) 또는 +30%p(3주택 이상)가 적용됩니다. 다주택자라면 이 유예 기간을 반드시 확인하시기 바랍니다.
5. 1주택 vs 다주택 — 세금 비교표
시가 10억원(공시가격 7억원) 아파트를 기준으로, 1주택자와 조정지역 2주택자의 세금을 비교합니다.
* 중과 유예 기간 내 양도 시 기본세율 적용 가정. 유예 후 중과 적용 시 약 1억 2,000만원 이상. 지방소득세(양도세의 10%) 별도.
이 비교를 직접 계산해 보고 놀랐습니다. 같은 아파트인데 1주택자와 2주택자의 5년간 세금 차이가 약 1억 2,000만원입니다. 다주택 투자가 무조건 나쁘다는 뜻이 아니라, 세금 구조를 모르고 투자하면 수익이 세금에 잠식된다는 의미입니다. "세전 수익"이 아니라 "세후 수익"을 반드시 계산해야 합니다.
6. 절세 전략 체크리스트 7가지
1세대 1주택 비과세 요건을 최우선으로 확보
양도세에서 가장 큰 절세는 "비과세"입니다. 2년 보유(조정지역 2년 거주) + 실거래가 12억 이하이면 양도차익 전액 비과세. 이 요건 충족 여부가 세금의 90%를 결정합니다.
일시적 2주택 처분 기한(2년) 활용
이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우, 종전 주택을 신규 주택 취득일로부터 2년 이내 양도하면 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다.
다주택자 양도세 중과 유예 기한 (2026.5.9.) 확인
조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택은 2026년 5월 9일까지 기본세율이 적용됩니다. 매도 계획이 있다면 유예 만료 전에 의사결정을 완료하세요.
장기보유특별공제 극대화 — 10년 이상 보유+거주
1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주하면 장기보유특별공제 최대 80%까지 적용됩니다. 12억 초과 주택이라도 세금이 크게 줄어듭니다.
취득 시기 조정 — 재산세 기준일 6월 1일
재산세는 6월 1일 기준 소유자에게 부과됩니다. 매수 시 잔금일을 6월 2일 이후로 설정하면 해당 연도 재산세를 매도자가 부담합니다. 반대로 매도 시에는 6월 1일 이전 잔금이 유리합니다.
필요경비 영수증 철저히 보관
양도세 계산 시 취득가액 외에 중개수수료, 법무사 비용, 인테리어·수리비(자본적 지출)를 필요경비로 공제받을 수 있습니다. 영수증을 보관하지 않으면 공제 불가입니다.
세무사 사전 상담 — 매도 전 필수
부동산 세금은 개인 상황(주택 수, 보유 기간, 거주 기간, 조정지역 여부)에 따라 천차만별입니다. 매도 전 반드시 세무사 상담을 받으시길 권합니다. 상담비 10~30만원으로 수천만원의 세금 차이를 만들 수 있습니다.
7. 마무리 — 세금을 모르면 수익이 아닙니다
부동산 투자에서 수익률을 계산할 때 반드시 "세후 수익률"로 봐야 합니다. 시세 차익 3억원을 기대하면서 양도세 6,800만원(1주택 비과세 미충족 시)을 빠뜨리면 실질 수익률은 완전히 달라집니다. 세금은 부동산 투자의 비용이며, 절세는 곧 수익입니다.
2025년 가계금융복지조사에 따르면 한국 가구 평균 자산 5.67억원 중 실물자산(대부분 부동산)이 75.8%(4.3억원)를 차지합니다. 대부분의 한국인에게 부동산은 자산의 대부분이고, 따라서 부동산 세금은 가계 재무에 직결되는 문제입니다.
🎯 부동산 세금 체크 — 지금 확인하세요
① 내가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 확인
② 다주택자라면 중과 유예 기한(2026.5.9.) 내 매도 계획 수립
③ 매도·매수 전 세무사 사전 상담 예약
④ 취득·보유·매도 단계별 세금 시뮬레이션 실행
저는 부동산을 직접 매매한 경험은 아직 없지만, 부모님의 주택 양도세를 함께 계산하면서 "세금 구조를 모르면 정말 큰 손해를 볼 수 있구나"를 절감했습니다. 아버지 명의의 아파트를 매도할 때, 장기보유특별공제를 적용받기 위해 거주 기간을 추가로 채운 것이 약 1,200만원의 세금 절감으로 이어졌습니다. 이 글이 여러분의 부동산 세금 이해에 조금이라도 도움이 되길 바랍니다. 세부적인 절세 전략은 반드시 전문 세무사와 상의하시기 바랍니다.
부동산 세금과 관련해 궁금한 점이나 경험이 있다면 댓글로 남겨주세요.
💬 여러분의 이야기를 들려주세요
"부동산 세금에서 가장 궁금한 항목은 무엇인가요?"
취득세, 양도세, 종부세 — 궁금한 점을 댓글로 남겨주시면 함께 알아보겠습니다.
본 글은 개인의 경험과 공개된 세법·정책 자료를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠이며, 세무적·법률적 자문을 대체하지 않습니다. 부동산 세금은 개인 상황(주택 수, 보유 기간, 거주 기간, 조정지역 여부 등)에 따라 크게 달라지므로 반드시 공인 세무사와 상의하시기 바랍니다. 세법은 수시로 개정되므로 최신 법령은 국세청(nts.go.kr), 국가법령정보센터(law.go.kr), 행정안전부 위택스(wetax.go.kr)에서 확인하시기 바랍니다. 인용된 통계의 출처는 국세청, 행정안전부, 기획재정부, 국가데이터처 「2025년 가계금융복지조사」 등 공공기관 자료입니다.
댓글