오피스텔 취득세 2026｜주택 수 계산 실수
오피스텔 취득세 2026｜주택수 산입 실수 사례
저는 2010년대 초반부터 부동산에 투자하면서, 한동안 오피스텔 한 채를 임대 목적으로 보유했던 적이 있습니다. 그때만 해도 "오피스텔은 주택이 아니다"라는 말을 당연하게 받아들였습니다. 그런데 몇 년 뒤 아파트를 추가로 매수하는 과정에서 세무 상담을 받다가, 제가 가진 오피스텔이 상황에 따라 주택 수에 포함될 수도 있다는 사실을 처음 알게 되고 꽤 당황했던 기억이 있습니다. 분양받을 때는 아무도 그렇게 설명해주지 않았기 때문입니다.
이 문제가 요즘 다시 중요해진 이유가 있습니다. 2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책으로 조정대상지역이 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)으로 크게 확대됐습니다. 예전에는 비조정지역이라 신경 쓰지 않아도 됐던 곳의 오피스텔 보유자들까지, 이제는 추가 주택 취득 시 중과세율 문제를 새롭게 따져봐야 하는 상황이 된 것입니다. 게다가 최근에는 아파트 대출 규제가 거듭 강화되면서, 아파트 대신 오피스텔로 수요가 옮겨가는 흐름도 뚜렷해지고 있습니다. 숫자가 늘어날수록, 실수도 함께 늘어납니다.
오피스텔, 언제부터 '내 주택'으로 잡히나
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되는 '준주택'입니다. 그래서 원칙적으로는 주택이 아닙니다. 하지만 지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법)는 실제로 주거용으로 쓰여 재산세가 주택분으로 부과되는 오피스텔을, 보유자의 1세대 주택 수에 더하도록 정하고 있습니다. 등기부등본이나 분양 계약서에 적힌 용도가 아니라, 실제로 어떻게 쓰이고 있는지와 재산세가 어떤 항목으로 매겨지는지가 기준이라는 뜻입니다.
이 규정이 처음 생긴 날짜가 2020년 8월 12일입니다. 이 날짜를 기준으로 그 이후에 취득했거나 매매·분양 계약을 체결한 주거용 오피스텔만 주택 수에 포함됩니다. 다만 "2020년 8월 12일 이전에 계약했다면 무조건 주택 수에서 제외된다"고 단정해서는 안 됩니다. 계약금을 언제 지급했는지, 중간에 명의변경이나 재계약이 있었는지, 시행령 부칙의 경과규정이 해당 거래에 그대로 적용되는지까지 함께 검토해야 정확한 결론이 나오기 때문입니다. 애매한 경우라면 위택스나 관할 시·군·구 세무과에 본인 거래의 계약일·계약금 지급 내역을 가지고 직접 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 또한 이 기준일은 취득세에만 적용되는 것이고, 양도소득세나 종합부동산세는 날짜와 무관하게 실제 사용 현황으로 따로 판단한다는 점도 꼭 기억해두시기 바랍니다.
핵심만 정리하면: 2020년 8월 12일 이후 계약·취득한 오피스텔이면서, 재산세가 주택분으로 부과되고, 시가표준액이 1억원을 넘는다면 — 이 세 조건이 모두 맞을 때 주택 수에 포함됩니다.
| 구분 | 주택 수 포함 여부 | 근거 |
|---|---|---|
| 2020.8.12 이후 취득·계약한 주거용 오피스텔(재산세 주택분) | 포함 | 지방세법 시행령 제28조의4 |
| 업무용으로 실제 사용 중인 오피스텔(재산세 건축물분) | 제외 | 같은 조항 |
| 2020.8.12 이전 취득·계약한 오피스텔 | 제외(취득세만) | 부칙(2020.8.12 신설) |
| 시가표준액 1억원 이하 오피스텔 | 제외 | 지방세법 시행령 제28조의2 관련 저가주택 특례 |
| 오피스텔 분양권(준공 전) | 제외 | 준공 전에는 주거용·업무용이 확정되지 않음 |
숫자로 보는 오피스텔 시장
부동산R114 집계를 보면, 전국 오피스텔 매매 거래량은 2025년 상반기 16,662건에서 2026년 상반기 18,035건으로 8.24% 늘었고, 2025년 하반기(16,192건)와 비교하면 11.38% 증가했습니다. 특히 전용 60㎡를 넘는 중대형 오피스텔은 2025년 하반기 대비 2026년 상반기 거래량이 21.44%나 뛰었습니다. 관련 보도에 따르면, 아파트 대출이 규제지역 기준 LTV 40%로 묶이고 15억원 초과 아파트는 대출 한도 자체가 4억원으로 제한된 반면 오피스텔은 준주택이라 아파트보다 높은 LTV를 적용받을 수 있다는 점이 이런 이동의 한 원인으로 분석되고 있습니다. 다만 오피스텔이라고 해서 누구에게나 똑같은 비율의 대출이 나오는 것은 아닙니다. 실제 대출 가능 비율과 한도는 금융기관, 차주의 소득과 기존 부채, 담보물 종류, 대출 목적에 따라 달라지므로, '최대 70%'라는 수치 하나만 보고 자금 계획을 세우면 실제 대출액이 기대보다 적게 나올 수 있습니다.
※ 출처: 부동산R114 거래량 집계(2026.09 보도 기준). 그래프는 상대적 증감을 보기 쉽게 나타낸 것으로, 0건부터 시작하지 않습니다.
2026년 지방세제 개편안｜아직 확정된 시행 내용은 아닙니다
행정안전부가 2026년 8월 26일 발표한 지방세제 개편안에는 오피스텔과 관련된 변화가 포함돼 있습니다. 다만 이것은 '입법예고' 단계의 개편안이며, 지금 바로 받을 수 있는 혜택이 아니라는 점을 먼저 말씀드립니다. 만 40세 미만 청년이 생애 처음 주택을 살 때 받는 취득세 감면 한도가 200만원에서 300만원으로 늘어나고, 그 감면 대상에 오피스텔이 새로 포함됩니다(전용 40㎡ 이하, 시가표준액 수도권 4억원·비수도권 2억원 이하 등 세부 조건 적용). 비수도권 미분양 아파트에 대한 취득세 중과 제외·주택수 제외 특례도 2028년까지 연장하는 내용이 함께 발표됐습니다.
⚠ 이 내용은 2026년 8월 27일부터 입법예고에 들어간 단계입니다. 실제 시행일과 최종 조문은 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있으므로, 적용받기 전에 반드시 위택스나 행정안전부의 최신 공고로 확인하시기 바랍니다.
실제로 계산해보면
말로만 들으면 체감이 잘 안 되실 수 있어서, 가정을 명시한 계산 예시를 준비했습니다. 아래 금액은 취득세 본세만 기준으로 한 것이며, 지방교육세와 농어촌특별세는 전용면적과 세율 구간에 따라 별도로 더 붙습니다.
① 오피스텔 자체의 취득세와 '주택 수 영향'은 다른 문제입니다
먼저 혼동하기 쉬운 부분을 짚고 넘어가겠습니다. 오피스텔을 직접 취득할 때 내는 취득세와, 그 오피스텔을 보유한 상태에서 '다른 주택'을 취득할 때 적용받는 중과세율은 서로 다른 이야기입니다. 오피스텔 자체는 건축법상 업무시설(준주택)로 분류되어 있어서, 일반적인 매매로 취득할 때는 주택 유상거래 세율(1~3%/8%/12%)이 아니라 건축물 기준 취득세 본세 4%가 적용됩니다. 예를 들어 취득가액 2억원짜리 오피스텔이라면 취득세 본세는 2억원×4%=800만원입니다(지방교육세·농어촌특별세는 별도입니다). 일반적인 유상거래(매매)로 취득하는 경우라면, 보유 주택이 몇 채든 시가표준액이 1억원을 넘든 안 넘든 이 취득세율 자체는 달라지지 않습니다. 다만 상속·증여처럼 취득 원인이 다르거나 개별 감면·특례가 적용되는 경우는 별도로 계산해야 합니다. 시가표준액 1억원 기준이 실제로 영향을 주는 지점은 오피스텔 본인의 취득세가 아니라, 이 오피스텔이 '다른 주택'을 취득할 때의 주택 수 계산에 들어가는지 여부입니다.
| 오피스텔 시가표준액 | 다른 주택 취득 시 주택 수 산입 |
|---|---|
| 9,000만원(1억원 이하) | 저가 오피스텔 제외 요건 충족 시 제외 |
| 1억 5,000만원(1억원 초과) | 주거용 등 요건 충족 시 포함 |
※ 이 표는 '다른 주택을 취득할 때 이 오피스텔이 주택 수에 들어가는지'만을 나타낸 것입니다. 오피스텔 자체를 취득할 때의 세율·감면 조건은 별도로 확인하셔야 합니다.
② 오피스텔 1채만 가진 사람이 아파트를 처음 살 때
가정: 시가표준액 1억 5,000만원짜리 주거용 오피스텔(2021년 취득, 주택 수 산입 요건 충족이면서 소형 오피스텔 특례 등 다른 제외 사유는 없다고 가정)만 보유하고 있던 사람이, 2026년에 서울(조정대상지역)에서 10억원짜리 아파트를 처음으로 매수하는 경우입니다. 기존에 다른 주택은 없다고 가정합니다.
| 구분 | 오피스텔을 주택으로 안 셀 경우(오인) | 실제(오피스텔 포함) |
|---|---|---|
| 아파트 취득 후 보유 주택 수 | 1주택(아파트만) | 2주택(오피스텔+아파트) |
| 적용 세율 | 1주택 기준 3% | 조정대상지역 2주택 중과 8% |
| 취득세 본세 | 3,000만원 | 8,000만원 |
| 차액 | 본세만 5,000만원 | |
※ 이미 다른 주택을 보유한 상태에서 추가로 취득한다면, 그 기존 주택 수까지 함께 더해 세율 구간을 다시 따져야 합니다. 보유 주택이 늘어날수록 중과 구간도 함께 올라갑니다.
⚠ 이 사례는 오피스텔이 취득세 주택 수에 포함되고, 새로 취득하는 아파트가 조정대상지역에 있으며, 처분 계획 없이 계속 두 채를 보유한다고 가정한 계산입니다. 지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)는 "주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대"가 새로 주택을 취득하는 경우를 대상으로 하므로, 오피스텔을 종전 물건으로 둔 경우도 이름 자체는 포함돼 있습니다. 다만 그 오피스텔이 실제로 '주거용으로 인정되는 경우'에 해당하는지는 개별적으로 확인이 필요한 쟁점입니다. 처분기한도 자주 바뀌어 왔습니다 — 2023년 전국 통일로 3년이 됐다가, 언론 보도(2026.9.29)에 따르면 2026년 10월 1일 시행령 개정으로 조정대상지역 간 일시적 2주택은 다시 2년으로 단축됐다고 합니다. 이 글은 법령 원문이 아니라 해당 언론 보도를 근거로 한 것이므로, 정확한 조문과 시행일은 국가법령정보센터나 관할 세무부서에서 다시 확인하시기 바랍니다. 기한 안에 오피스텔을 처분한다면 위 8% 중과를 적용받지 않을 가능성이 있다는 뜻이며, 실제 적용 여부와 정확한 기한은 거래 시점에 관할 지자체 세무부서나 세무 전문가에게 반드시 확인하시기 바랍니다.
오피스텔 한 채를 '원래 주택이 아니니까'라고 넘겨짚고 1주택 세율로 자금을 준비했다가, 실제 거래 단계에서 2주택 중과세율을 통보받으면 계획이 크게 틀어질 수 있습니다. 숫자로 비교해보면 그 차이가 왜 중요한지 분명해지실 거라 생각합니다.
③ 소형 오피스텔은 예외가 있습니다
모든 오피스텔이 이런 계산에 그대로 걸리는 것은 아닙니다. 2027년 12월 31일까지 취득하는, 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가액이 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하인 소형 오피스텔에는 주택 수 산정에서 제외해주는 특례가 있습니다. 다만 이걸 "취득세·양도세·종부세에서 전부 제외"라고 단정적으로 외워두면 곤란합니다. 신축(최초 분양)인지 매매로 취득한 기축인지에 따라 요건이 달라질 수 있고(매매 취득의 경우 임대주택 등록 등 추가 조건이 붙는 경우가 있습니다), 최초 취득인지 여부도 조건이 될 수 있습니다. 또한 아파트는 이 특례에서 제외되며, 이미 1세대 1주택자인 분이 이 특례로 오피스텔을 추가 취득하면 원래 보유하던 주택의 1세대 1주택 비과세 판단에 영향을 줄 수도 있습니다. 취득세·양도소득세·종합부동산세 각각에 적용되는 세부 조문과 기간·조건이 서로 다를 수 있으므로, 조건이 맞는 것 같다고 바로 적용하기보다는 해당 세목의 법령과 부칙을 각각 확인하시는 것이 안전합니다.
주택수 산입, 이렇게 실수합니다
오피스텔 분양권 자체는 주택 수에 들어가지 않습니다. 준공 전에는 주거용인지 업무용인지 확정되지 않기 때문입니다. 문제는 이 사실을 완공 이후까지 그대로 적용해버리는 것입니다. 입주를 마치고 재산세가 주택분으로 부과되기 시작하면, 그 순간부터는 다른 세목 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 분양권 단계의 기준을 완공 후까지 그대로 들고 가면 오판하기 쉽습니다.
기준일은 등기일이 아니라 매매·분양 계약일(또는 취득일) 기준입니다. "입주는 2021년에 했으니 당연히 포함이겠지"라고 넘겨짚었다가, 실제로는 2019년에 분양 계약을 체결한 건이라 제외 대상이었던 사례, 또는 반대로 계약은 오래됐지만 재계약·명의변경 시점을 취득일로 다시 따져야 하는 사례가 종종 혼동을 일으킵니다.
1억원 기준은 분양가나 매매가가 아니라 시가표준액입니다. 분양가가 1억 3,000만원이었더라도 시가표준액은 9,000만원대인 경우가 흔합니다. 반대로 분양가가 1억원이 안 돼도 시가표준액이 1억원을 넘는 경우도 있을 수 있습니다. 위택스에서 본인 오피스텔의 시가표준액을 직접 조회해 확인하지 않고 분양가로만 판단하면 결론이 뒤집힐 수 있습니다.
임대차계약서에 '업무용'이라고 적어두거나 전입신고를 금지하는 특약을 넣어도, 세입자가 실제로 거주하면서 전입신고까지 했다면 조세심판원과 국세청은 실제 사용 현황을 우선해 판단하는 경향이 있습니다. 예를 들어 조세심판원 결정(조심-2018-서-1973, 양도소득세 관련 사건)에서는, 공실 상태의 오피스텔이라도 화장실·싱크대 등 주거에 필요한 시설을 갖추고 주택임대사업자로 등록돼 있었다는 점을 근거로 주택으로 판단한 사례가 있습니다. 이 결정은 양도소득세 맥락에서 나온 것이고, 모든 공실 오피스텔에 그대로 적용되는 것은 아니지만, '서류상 용도 문구만으로는 실제 사용 현황에 따른 판단을 뒤집을 수 없다'는 원칙을 보여주는 사례로 참고할 만합니다.
2025년 10월 16일부터 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 새로 지정됐습니다. 예전에 "우리 동네는 비조정지역이라 오피스텔 있어도 상관없다"고 들었던 정보를 그대로 믿고 있다가, 실제 거래 시점에는 지역이 바뀌어 있어서 중과세율을 적용받는 경우가 생길 수 있습니다. 조정대상지역 여부는 보통 취득(잔금) 시점의 지정 상태를 기준으로 확인하지만, 규제지역으로 새로 지정되기 전에 이미 계약을 체결해둔 경우에는 경과규정이 적용될 수도 있습니다. 그래서 계약일이 전혀 중요하지 않다고 단정할 수는 없고, 계약일·계약금 지급일·잔금일과 해당 시점의 고시 내용을 함께 확인해야 정확합니다.
가상 사례로 보는 전체 흐름 (이해를 돕기 위해 구성한 가상 예시)
P씨의 사례(가상): P씨는 2024년 3월, 서울 외곽의 한 오피스텔 분양권을 계약했습니다. 당시엔 비조정지역이었고, 오피스텔은 어차피 주택이 아니라고 알고 있어 신경 쓰지 않았습니다. 2026년 초 입주를 마쳤고, 임대차계약서에는 업무용이라고 적었지만 세입자가 실제로 거주하며 전입신고를 했습니다. 재산세도 주택분으로 고지서가 나왔지만 P씨는 이를 눈여겨보지 않았습니다.
2026년 가을, P씨는 서울의 10억원짜리 아파트를 추가로 매수하기로 하고 취득세를 1주택자 기준 3%(약 3,000만원)로 예상해 자금을 준비했습니다. 그런데 법무사가 확인해보니, 오피스텔이 이미 주택 수에 포함돼 있었고 지역도 조정대상지역으로 바뀌어 있었습니다. P씨는 오피스텔을 계속 임대할 생각이었고 처분 계획이 없었기 때문에 일시적 2주택 특례도 해당되지 않아, 결국 2주택 중과 8%(약 8,000만원)가 그대로 적용됐습니다. 본세만 5,000만원을 추가로 마련해야 하는 상황이 된 것입니다. P씨처럼 분양 계약 당시의 정보를 몇 년이 지난 뒤까지 그대로 믿는 경우, 실제 거래 직전에야 차이를 알게 되는 일이 생길 수 있습니다.
오피스텔 보유자가 놓치기 쉬운 전략 정리
거래 전에 직접 확인해보시면 좋은 항목들입니다
✓ 위택스에서 내 오피스텔의 재산세 과세 구분(주택분/건축물분)을 직접 확인했는가
✓ 시가표준액이 1억원을 넘는지, 분양가가 아닌 실제 시가표준액으로 확인했는가
✓ 분양·매매 계약일이 2020년 8월 12일 이전인지 이후인지 서류로 확인했는가
✓ 추가로 매수하려는 주택의 지역이 지금 기준으로 조정대상지역인지 재확인했는가
✓ 임대 중인 오피스텔에 세입자의 전입신고·실제 거주 여부가 서류상 용도와 다른지 점검했는가
✓ 전용 60㎡ 이하·가격 기준을 충족하는 소형 오피스텔 특례(2027년까지 주택 수 제외) 대상인지 검토했는가
저는 개인적으로, 오피스텔을 '주택이 아니라서 자유롭다'는 식으로만 설명하는 정보가 여전히 많다고 느낍니다. 틀린 말은 아니지만 절반만 맞는 말이라고 생각합니다. 2020년 8월 이후의 거래라면, 그리고 실제로 누군가가 거기서 살고 있다면, 세법은 생각보다 더 꼼꼼하게 들여다봅니다. 하나의 정답으로 정리해 드리기보다는, 본인의 오피스텔이 어느 쪽에 속하는지 직접 확인해보시는 과정이 더 중요하다고 말씀드리고 싶습니다.
마치며
오피스텔 취득세와 주택 수 산입 문제는 한 줄로 정리하기 어려운 주제입니다. 기준일, 재산세 과세 구분, 시가표준액, 조정대상지역 지정 현황까지 여러 요소가 동시에 맞물려 있기 때문입니다. 저도 이 글을 쓰면서 제가 과거에 알고 있던 정보 중 일부가 이미 바뀌어 있다는 걸 다시 확인했습니다. 혹시 비슷한 상황에 계신 분이 있다면, 본인의 사례를 댓글로 남겨주시면 제가 알고 있는 범위 내에서 함께 살펴보겠습니다. 큰 거래를 앞두고 있다면, 이 글만으로 결정하지 마시고 위택스나 세무 전문가를 통해 한 번 더 확인하시길 권합니다.
자주 묻는 질문
Q. 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되나요?
아니요. 분양권 상태에서는 준공 전이라 주거용인지 업무용인지 확정되지 않기 때문에, 오피스텔 분양권은 주택 수 산정에서 제외됩니다.
Q. 2025년과 비교했을 때 올해 가장 크게 달라진 점은 무엇인가요?
2025년 10월 15일 조정대상지역이 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역으로 크게 확대된 것입니다. 작년까지는 비조정지역이라 신경 쓰지 않아도 됐던 지역의 오피스텔 보유자도, 올해는 추가 주택 취득 시 중과세율 여부를 다시 따져봐야 합니다.
Q. 오피스텔을 업무용으로 계약했는데 세입자가 전입신고를 했다면 어떻게 되나요?
계약서상 용도보다 실제 거주 현황이 우선 판단 기준이 됩니다. 세입자가 실제로 거주하며 전입신고까지 했다면, 과세당국은 주거용으로 볼 가능성이 높습니다.
Q. 오피스텔을 보유한 상태에서 아파트를 사면 무조건 8%가 적용되나요?
아닙니다. 오피스텔이 취득세 주택 수에 포함되는지, 새 아파트가 조정대상지역에 있는지, 일시적 2주택 특례나 소형 오피스텔 특례 같은 중과 제외 요건에 해당하는지에 따라 세율이 달라집니다. 본문의 8% 계산은 이런 요건에 해당하지 않는 경우를 가정한 예시입니다.
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참고 법령 및 자료
· 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) — 개인의 다주택 취득세 중과세율 근거
· 지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법, 2020.8.12 신설) 조문 정리 — 오피스텔의 주택 수 포함 기준
· 지방세법 시행령 제28조의2 — 저가주택 등 중과 제외 대상
· 행정안전부, 「2026년 지방세제 개편안」 보도 (2026.8.26 발표, 2026.8.27 입법예고)
· 2025.10.15 주택시장 안정화 대책 보도(조정대상지역·투기과열지구 확대)
· 부동산R114 기준 전국 오피스텔 매매 거래량 집계 보도(2026.09)
· 조세심판원 결정 조심-2018-서-1973 등 오피스텔 실제 사용 현황 판단 사례
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